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제793호

베트남 남부 산업용 부동산, 첨단 제조산업·ESG 중심으로 재편

발간일 2026-05-29 하도연 연구원 051-797-4683 ehdudl@kmi.re.kr
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최근 베트남 남부 산업단지는 첨단 제조·친환경 중심 FDI 유입 확대 등으로 단순 토지 공급 중심에서 물류·인프라·ESG 경쟁 구조로 전환되는 모습

  • 현재 베트남 남부 내 산업단지는 신규 공급 확대 국면 이후 흡수·재편 단계에 진입함
  • 이에 따라 투자기업도 과거와 같은 대규모 토지 선점보다 선택적 투자 전략을 강화하는 추세임
  • Cushman & Wakefield 발표자료에 따르면 ’26년 1분기 베트남 남부 핵심 경제권 산업단지 내 용지 공급은 약 3만 6,400ha 수준으로 유지됐으며, 산업용지 가동률은 74.8%임
  • 특히 신규 임대는 전분기 대비 상승했으나 과거와 같은 공격적 토지 확보 수요는 다소 둔화되는 추세라고 발표함
  • 이러한 현상은 글로벌 고금리, 지정학 리스크, 물류비 상승, 보호무역 강화 등의 영향으로 기업이 생산거점 확대에 보다 신중한 접근을 보이고 있기 때문으로 분석됨
베트남 남부 지역 산업용 부동산 주요 지표 변화
* 주요 산업단지(IP) 평균 임대료는 산업단지 개발사가 제시한 기준 임대료 기준, 관리비 및 부가가치세 미포함 ** 임대형 공장(RBF) 및 임대형 창고(RBW)의 임대료는 관리비를 포함하나 부가가치세(VAT)는 제외된 금액 *** USD/VND 환율 1달러당 26,200동(’26년 1분기 기준 ) 자료: SOUTHERN KEY ECONOMIC ZONE INDUSTRIAL MARKETS Q1 2026 Market Beat(Cushman & Wakefield, 2026)(검색일: 2026.05.26.)

베트남 산업단지는 전자·반도체·첨단 제조 중심으로 FDI 구조 고도화에 따라 단순 저렴한 토지보다 물류 연결성과 운영 효율성 등이 토지 선정 핵심 요인으로 부상

  • 글로벌 부동산 컨설팅 회사 Savills Vietnam은 베트남 산업이 대량생산 기반 구조에서 전자·기술장비·반도체 중심의 고부가가치 제조 구조로 이동하고 있다고 전망함
  • 이에 따라 산업단지 경쟁력도 단순 임대료 경쟁이 아니라 물류 인프라, 항만·공항 등 물류 인프라와의 접근성, 자동화 운영 수준, ESG 대응 역량 중심으로 재편되는 모습임
  • 특히 호치민시는 토지 부족 및 비용 상승 영향으로 일부 제조 수요가 동나이·타이닌 등 위성 지역으로 이동 중임
  • 동나이는 롱탄 국제공항, 비엔호아-붕따우 고속도로, 까이멥-티바이 항만과의 연계성을 기반으로 물류 거점 경쟁력을 강화 중임
  • 이러한 변화에 따라 롱탄 공항, 순환도로, 지방 간 고속도로, 물류회랑 구축 등이 남부 베트남 산업·물류 산업을 발전시키는 핵심 변수로 작용하고 있다고 판단됨

한편 임대형 공장(Ready Built Factory, RBF) 및 임대형 창고(Ready Built Warehouse, RBW) 수요 확대와 ESG 요구 강화로 산업단지 개발사의 운영 역량 및 통합 물류 생태계 구축 중요성이 확산되는 추세

  • 제조기업들은 초기 투자 부담과 구축 기간을 줄이기 위해 직접 공장 건설보다는 임대형 공장(Ready Built Factory, RBF)을 선호하고 있으며, 이는 전자·정밀기계·첨단 제조 분야에서 특히 두드러짐
  • 실제로 ’26년 1분기 남부 베트남 임대형 공장 공급은 약 680만㎡ 수준이며, 동나이와 타이닌의 가동률은 각각 약 95%, 93% 이상을 기록
  • 임대형 창고(Ready Built Warehouse, RBW) 역시 이커머스 및 물류 수요 확대 영향으로 가동률이 91.7%를 기록했으며, 호치민시는 약 99%에 달해 사실상 포화 상태임
  • 이에 따라 산업단지 개발사들도 단순 토지 공급이 아닌 제조·물류·지원서비스를 결합한 통합 운영 체계 구축과 ESG 기반 친환경 산업단지 조성 경쟁에 나서고 있음

참고자료SOUTHERN KEY ECONOMIC ZONE INDUSTRIAL MARKETS Q1 2026 Market Bea(Cushman & Wakefield), https://theinvestor.vn (검색일: 2026.05.26.)

해외물류시장 위클리 제793호

편집 및 발행인
조정희
발행처
한국해양수산개발원 국제물류투자분석·지원센터
총괄
김동환
감수
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전화번호
051-797-4913
E-mail
kdong@kmi.re.kr
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